Le Plan Épargne Logement apparaît comme un placement simple : un taux fixé dès l’ouverture, une épargne programmée, puis un droit à prêt. Mais sur 10 ans, entre capitalisation des intérêts, fiscalité, inflation et différence de règles avant/après 2018, le rendement réel d’un PEL est loin d’être intuitif. Si vous cherchez à savoir combien rapporte concrètement votre plan après une décennie de versements, la réponse dépend de la date d’ouverture, du rythme de vos dépôts et de l’usage du droit à prêt.
Le fonctionnement d’un PEL sur 10 ans
Pour considérer l’intérêt d’un Plan Épargne Logement, il est nécessaire d’en examiner le fonctionnement sur 10 ans, entre le taux réglementé et le plafond de versement.
Le calcul des intérêts sur un PEL ouvert en 2010, 2015, 2020 et 2024
Le calcul d’intérêt du PEL suit toujours les mêmes règles. Chaque versement commence à produire des intérêts à la quinzaine suivante, et ces intérêts sont ajoutés au plan une fois par an, ce qui crée un effet d’intérêts composés. Le taux appliqué est celui du jour de l’ouverture et ne change plus. Au bout de dix ans, la rémunération s’arrête, même si le plan peut rester ouvert. Un PEL de 2010 profite d’un taux de 2,50 %, d’une exonération d’impôt pendant douze ans et d’une prime d’État sous conditions. Celui de 2015 fonctionne pareil, mais avec un taux de 2 %.
La fréquence de capitalisation annuelle et l’effet des dates de valeur sur 10 ans
Techniquement, les intérêts sont calculés tous les 15 jours (le 16 du mois pour la première quinzaine, le 1er du mois suivant pour la seconde). Mais ils ne sont crédités qu’une fois par an, au 31 décembre. Sur 10 ans, deux éléments jouent sur ce rendement réel :
- la date d’arrivée de vos versements (un dépôt le 2 du mois ne porte intérêts qu’à partir du 16),
- le fait que les intérêts ne viennent grossir le capital productif qu’une fois par an.
Concrètement, un versement de début d’année profite de 10 années pleines d’intérêts, alors qu’un versement en fin de 10e année ne capitalise presque pas.
Les primes de l’Etat sur les anciens PEL (avant 2018)
Pour les PEL ouverts avant le 1er janvier 2018, la prime d’État peut encore améliorer le rendement sur 10 ans, à condition d’utiliser les droits à prêt pour obtenir un crédit immobilier. Selon la date d’ouverture, cette prime équivaut à 40 % à 100 % des intérêts générés (hors droits à prêt), dans la limite de 1 000 € ou 1 525 € pour un projet à haute performance énergétique. Elle n’est versée que si le prêt atteint au moins 5 000 € et finance la résidence principale ou des travaux éligibles. Sur 10 ans, cette prime agit comme un bonus ponctuel venant augmenter le taux effectif.
La durée maximale de vie du PEL et l’incidence sur le rendement affiché
La durée de vie d’un PEL dépend de son année d’ouverture. Pendant les 10 premières années, il est possible d’y verser de l’argent, avec un minimum de 540 € par an. Après 10 ans, les dépôts s’arrêtent automatiquement, mais le plan continue à générer des intérêts pendant encore 5 ans. Pour les PEL ouverts après le 1er mars 2011, le plan devient un livret bancaire, avec un taux décidé par la banque.
Les PEL ouverts avant cette date peuvent dépasser 15 ans et conservent leur taux d’origine. Sur une période de 10 ans, l’enjeu est donc de savoir si vous êtes encore dans la phase où les versements sont possibles ou dans celle où seuls les intérêts s’ajoutent. Le taux reste identique, mais la progression du montant épargné ralentit dès que les dépôts ne sont plus autorisés.
Les PEL ouverts avant et après le 1er janvier 2018 sur 10 ans de détention
Les PEL ouverts avant 2018 profitent d’une fiscalité beaucoup plus avantageuse, ce qui améliore nettement leur rendement net sur dix ans. Pendant leurs douze premières années, ils ne supportent que les prélèvements sociaux (17,2 %), alors que les PEL récents sont taxés dès la première année au taux forfaitaire de 30 %. Concrètement, un PEL ouvert en 2010 ou en 2015 conserve une grande partie de ses intérêts, alors qu’un PEL ouvert en 2020 ou en 2024 perd chaque année près d’un tiers de ses gains.
À taux identique, l’écart de rendement net atteint souvent 0,35 à 0,40 point par an en faveur des anciens PEL, ce qui explique pourquoi un plan à 2,50 % d’avant 2018 reste très performant, même lorsque le Livret A remonte temporairement.
Le rendement réel d’un PEL sur 10 ans avec les intérêts capitalisés
Pour apprécier la performance réelle d’un PEL sur 10 ans, il est indispensable d’examiner en détail le calcul du rendement, en tenant compte des intérêts.
La méthode de calcul actuariel
Pour savoir réellement combien rapporte un PEL sur 10 ans, il faut tenir compte du fait que les intérêts s’ajoutent chaque année au capital, ce qui fait grossir l’épargne progressivement. En pratique, on calcule donc combien chaque versement effectué au fil des années aura produit au bout de 10 ans. Ce calcul permet ensuite de comparer le rendement du PEL avec d’autres placements sûrs comme le Livret A, le LDDS ou les fonds en euros.
La prise en compte des prélèvements sociaux
Pour les PEL ouverts avant mars 2011, les règles ont évolué , pendant longtemps, les prélèvements sociaux étaient prélevés au 10e anniversaire ou à la clôture. Désormais, pour ces anciens plans, les intérêts sont soumis aux 17,2 % de prélèvements sociaux chaque année à partir de la 11e année.
Pour les PEL plus récents, les prélèvements sociaux sont prélevés annuellement dès la première année. Dans un calcul de rendement sur 10 ans, cette différence de timing a un effet, si les prélèvements sociaux ne sont pas prélevés chaque année mais seulement en fin de période, les intérêts capitalisent sur un montant brut plus élevé.
La comparaison du rendement net réel sur 10 ans entre PEL à 2,50 %, 1 % et 2,25 %
Sur une période de 10 ans, on distingue clairement trois types de PEL. Les anciens PEL à 2,50 % brut (2003–2015) fournissent encore un rendement net d’environ 2,07 % par an, avec exonération d’impôt sur le revenu pour ceux ouverts avant 2018. Les PEL plus récents à 1 % brut (2016–2022) tombent autour de 0,70 % net après flat tax. Ils sont ainsi moins attractifs que le Livret A, rémunéré à 3 % net en 2023. Les PEL ouverts en 2024, rémunérés à 2,25 % brut, tournent autour de 1,58 % net après PFU.
Sur 10 ans, un PEL à 2,25 % ne rivalise pas avec les pics temporaires du Livret A, mais il apporte une rémunération stable lors de baisse des taux. Quant aux PEL à 2,50 %, ils restent les plus avantageux à conserver, tant que leur rendement net reste supérieur à l’inflation prévue.
L’effet de l’inflation moyenne sur 10 ans (INSEE) sur le rendement réel après capitalisation
Entre 2013 et 2022, l’INSEE a mesuré une inflation moyenne d’environ 1,4 % par an, avec des pics récents à plus de 5 % en 2022. Un PEL à 1 % brut ouvert en 2020 a donc, en réalité, fait perdre du pouvoir d’achat sur la période 2020–2024. À l’inverse, un PEL à 2,50 % brut ancien a protégé, en moyenne, le capital sur 10 ans, même après les prélèvements sociaux.
Sur un horizon de 10 ans, un PEL doit être évalué en euros et en pouvoir d’achat réel, en le comparant à l’inflation cumulative mesurée par l’INSEE.
La fiscalité du PEL sur 10 ans
Pour mesurer le rendement réel d’un PEL sur 10 ans, il faut aussi tenir compte de sa fiscalité, qui a évolué depuis 2018 entre prélèvements sociaux, flat tax et nouvelles règles d’imposition
L’application du prélèvement forfaitaire unique sur les PEL récents
Les PEL ouverts depuis 2018 sont taxés dès le premier euro d’intérêt au taux forfaitaire de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), prélevé chaque année par la banque. Concrètement, un PEL à 1,75 % brut ouvert en 2025 donne 1,225 % net, et un PEL à 2,25 % brut ouvert en 2024 donne 1,575 % net.
Pour les épargnants imposés à 0 % ou 11 %, il peut être plus avantageux de choisir le barème de l’impôt sur le revenu et de ne payer que les 17,2 % de prélèvements sociaux. Dans ce cas, le taux d’un PEL à 2,25 % est proche de 1,86 %, supérieur à celui du Livret A lorsque celui‑ci repasse sous les 2 %.
Les méthodes de versements pour limiter l’influence fiscale
Sur 10 ans, limiter la fiscalité d’un PEL revient souvent à l’ouvrir lorsque le taux est attractif, puis à concentrer la plus grande partie des versements dans les premières années pour profiter pleinement des intérêts composés. L’objectif est ensuite de le clôturer avant que son régime fiscal ne devienne moins favorable, avant la 13ᵉ année pour un PEL d’avant 2018, ou autour de la 10ᵉ année pour un plan récent moins rémunérateur. Pour les épargnants fortement imposés, il peut aussi être pertinent d’effectuer les retraits lors d’années où les revenus sont plus faibles. Dans ce cas, l’imposition au barème peut devenir plus avantageuse que la flat tax, même si les prélèvements sociaux de 17,2 % restent toujours dus.
La comparaison d’un PEL sur 10 ans avec d’autres placements garantis
Pour situer l’intérêt réel d’un PEL sur 10 ans, il est intéressant de le confronter aux autres placements garantis afin de mesurer sa compétitivité dans différents contextes de taux.
Le benchmark historique des taux PEL, le livret A et le LDDS entre 2010 et 2024
Entre 2010 et 2024, le Livret A et le LDDS ont oscillé entre 0,5 % et 3 % nets, avec un pic à 3 % en 2023. Sur la même période, les PEL sont passés de 2,50 % à 1 %, avant de remonter à 2,25 % en 2024. Sur 10 ans, un ancien PEL à 2,50 % reste donc bien plus rentable qu’un Livret A moyen autour de 1,25 % net, alors qu’un PEL ouvert en 2020 à 1 % brut fait moins bien qu’un Livret A sur 2020–2030.
Le LDDS, qui suit exactement le Livret A, ne propose pas un meilleur rendement qu’un PEL ; son intérêt vient surtout de sa disponibilité immédiate et de l’absence totale d’impôt. Pour un épargnant prudent, conserver un ancien PEL bien rémunéré et utiliser le Livret A ou le LDDS pour la trésorerie est souvent plus avantageux qu’un PEL récent limité à 1 % brut.
La comparaison du rendement net sur 10 ans entre un PEL et les fonds euros d’assurance vie
Entre 2013 et 2023, les fonds euros d’assurance vie ont généralement rapporté entre 1,3 % et 2,5 % par an. À rendement brut équivalent, leur fiscalité devient très avantageuse après 8 ans, grâce à l’abattement annuel sur les gains et à une taxation plus légère lors des retraits. Sur 10 ans, un fonds euros rémunéré à 2 % brut peut ainsi apporter un rendement net comparable à celui d’un ancien PEL à 2,50 %, avec des retraits partiels très flexibles.
En contrepartie, l’assurance vie supporte des frais qui réduisent le gain final. Pour comparer correctement un fonds euros et un PEL, il faut donc tenir compte du taux affiché, mais aussi des frais et du régime fiscal global.
La simulation d’arbitrage
Pour un PEL récent rémunéré à 1,75 % ou 2,25 %, une méthode consiste à profiter des quatre premières années d’épargne obligatoire, puis à transférer progressivement le capital vers une assurance vie en fonds euros. Par exemple, un PEL ouvert en 2024 à 2,25 % offre un taux garanti au départ ; une fois environ 20 000 € accumulés, il peut être intéressant de le clôturer pour placer cette somme sur un fonds euros, dont le rendement et la fiscalité deviennent plus attractifs après huit ans.
Utiliser le PEL comme tremplin avant de renforcer une assurance vie permet de combiner sécurité au début, régularité de l’épargne et facilité fiscale sur le long terme.
L’analyse du couple rendement/risque/liquidité d’un PEL par rapport aux livrets réglementés
Sur une durée de 10 ans, le PEL combine un niveau de sécurité très élevé, un taux connu dès l’ouverture et une disponibilité limitée, puisqu’un retrait met fin au plan et entraîne des pénalités avant 4 ans. À l’inverse, le Livret A et le LDDS permettent de récupérer son épargne à tout moment, avec une fiscalité nulle, mais leur rémunération évolue tous les six mois. Ils conviennent donc mieux pour assurer les besoins immédiats.
Le PEL, lui, s’inscrit davantage dans une démarche d’épargne de moyen terme, moins souple mais plus prévisible. Un épargnant prudent a donc intérêt à utiliser le PEL pour construire une réserve sur plusieurs années, et à garder les livrets pour les dépenses rapides.
L’effet des versements programmés sur la rentabilité d’un PEL sur 10 ans
Pour mesurer l’intérêt réel d’un PEL sur 10 ans, il est indispensable de savoir comment des versements programmés influencent progressivement sa rentabilité.
La modélisation des versements mensuels obligatoires et les plafonds de versement
Un PEL impose au minimum 540 € de versements par an, mais beaucoup d’épargnants choisissent d’y mettre bien plus, parfois 150 € ou 200 € par mois. Le plafond des dépôts est de 61 200 € : une fois atteint, il n’est plus possible d’ajouter de nouvelles sommes, même si les intérêts continuent de s’accumuler. Sur 10 ans, remplir ce plafond trop rapidement peut réduire l’intérêt du plan.
Par exemple, si vous atteignez 61 200 € en seulement trois ans sur un PEL à 1,75 %, vous perdez ensuite tout l’avantage des versements réguliers pour les sept années restantes et vous restez bloqué avec le même taux. Étaler les dépôts dans le temps permet au contraire de profiter pleinement des intérêts composés et de garder une certaine flexibilité si les taux du marché évoluent.
Le scénario “versement initial élevé” et “épargne lissée”
Sur 10 ans, la première méthode consiste à verser une somme importante dès l’ouverture du PEL, puis à ajouter de petites contributions. Cette méthode permet à la partie principale de l’épargne de profiter pleinement des intérêts composés pendant toute la durée du plan. La seconde se base sur des versements réguliers, ce qui rend l’effort d’épargne plus progressif et plus facile à tenir. D’un point de vue purement mathématique, un apport initial élevé aboutit presque toujours à un capital final plus important, car chaque euro placé tôt travaille plus longtemps.
L’utilisation d’un plan d’épargne automatisé dans les banques en ligne
Les banques en ligne permettent de mettre en place des versements automatiques sur un PEL. Sur 10 ans, l’épargne se fait sans réflexion mensuelle ni hésitation entre dépenser ou mettre de côté, ce qui renforce naturellement la régularité et la discipline d’épargne.
En pratique, il est possible d’ajuster ces versements à la hausse lors des années de revenus confortables, puis de les réduire au minimum lors des périodes plus tendues. Cette flexibilité est importante pour un horizon de 10 ans, car elle permet d’éviter des interruptions de versements qui pourraient conduire la banque à clôturer le plan.
Le calcul du rendement moyen pondéré dans le temps pour un PEL
Pour comparer votre PEL à d’autres placements, on peut utiliser le rendement moyen pondéré dans le temps (TWR). Cet indicateur neutralise l’effet du calendrier de vos versements et montre la performance réelle du plan. Sur 10 ans, un PEL à 2,25 % brut soumis au PFU affiche ainsi un TWR d’environ 1,6 % net, quel que soit le rythme de vos dépôts.
Ce calcul permet donc de juger le PEL sur sa vraie performance. Si son TWR devient inférieur à celui d’un fonds euros comparable, il peut être pertinent de limiter les versements au minimum obligatoire et de placer le reste sur des supports plus rémunérateurs.
Le rendement du PEL sur 10 ans et le droit à prêt immobilier
Sur une durée de 10 ans, il est prudent d’examiner à la fois le rendement du PEL et l’avantage supplémentaire relatif au droit à prêt immobilier associé au plan.
La conversion des intérêts acquis en droits à prêt
Sur 10 ans, un PEL ne produit pas seulement des intérêts : il génère aussi des droits à prêt. Ces droits dépendent du total des intérêts accumulés, multiplié par un coefficient fixé par la réglementation. Plus les intérêts sont élevés, plus le montant de prêt possible augmente, dans la limite de 92 000 €. Par exemple, 5 000 € d’intérêts après 10 ans peuvent ouvrir l’accès à environ 12 500 € de prêt à taux PEL.
En ajoutant les droits d’un conjoint ou d’un parent, ce montant peut devenir plus important. Ce système modifie une partie du rendement du PEL en capacité d’emprunt avantageuse, ce qui peut avoir un réel intérêt lorsqu’un projet immobilier se prépare.
Le calcul du taux du prêt épargne logement après 10 ans
Le taux du prêt associé à un PEL dépend du taux en vigueur lors de l’ouverture, auquel s’ajoute une marge réglementaire. Par exemple, un PEL ouvert en 2024 à 2,25 % conduit à un prêt à 3,45 %, alors qu’un PEL ouvert en 2020 à 1 % aboutit à un prêt à 2,20 %. Sur 10 ans, l’intérêt d’utiliser ce droit à prêt varie selon les conditions du marché au moment où vous empruntez. Si, en 2034, les taux immobiliers tournent autour de 5 %, un prêt PEL à 3,45 % devient avantageux. Si les taux reviennent vers 2 %, ce droit perd presque toute utilité.
L’intégration de la valeur économique du droit à prêt dans le rendement global du PEL
Pour évaluer le gain réel d’un PEL sur 10 ans, il faut tenir compte de la valeur du droit à prêt. Si, au terme du plan, vous empruntez 30 000 € à 3,20 % alors que le marché est à 4,20 %, l’écart d’un point est environ de 300 € d’économie par an, soit 3 000 € sur 10 ans. Cette économie s’ajoute, en quelque sorte, au rendement de votre épargne. Concrètement, cet avantage peut se traduire par quelques dixièmes de point supplémentaires sur le taux net du PEL, parfois entre 0,2 et 0,5 point selon les situations. En revanche, si le droit à prêt n’est jamais utilisé, cet avantage reste théorique et n’a aucun effet sur le rendement réel du plan.
Des scénarios concrets
Pour mieux apprécier la performance d’un PEL sur 10 ans, il est nécessaire d’examiner des situations concrètes qui décrivent les différents profils d’épargnants.
Le profil “jeune actif”
Un jeune actif qui ouvre un PEL en 2024 à 2,25 % et verse 100 € par mois pendant 10 ans aura placé 12 000 €. Avec un taux net d’environ 1,58 %, le montant final tourne autour de 13 000 à 13 300 €, soit un gain d’un peu plus de 1 000 €. Le rendement reste modeste, mais l’épargne est régulière et sécurisée, ce qui aide à créer un premier apport immobilier. Dans cette logique, le PEL sert surtout de réserve pour un futur achat, alors que le Livret A couvre les besoins immédiats et l’assurance vie les objectifs plus lointains.
Le profil “couple primo-accédant” en vue d’un achat en 2030
Un couple ayant ouvert un PEL en 2016 à 1,50 % et versant 300 € par mois pendant 10 ans aura placé 36 000 €. Avec un taux net d’environ 1,24 %, le montant final peut avoisiner les 40 000 €. L’exonération d’impôt et, dans certains cas, la prime d’État rendent ce PEL plutôt attractif quant aux livrets et à quelques fonds euros. En 2030, ce couple dispose ainsi d’un apport solide et de droits à prêt qui permettent de financer une partie de l’achat de leur résidence principale à un taux encadré.
Le profil “épargnant prudent”
Pour un épargnant ayant un PEL ouvert en 2010 à 2,50 %, l’idée de le clôturer pour financer un projet peut sembler tentante. Pourtant, sur 10 ans, ce plan livre un taux net d’environ 2,07 % avant impôt, supérieur à celui de nombreux livrets et encore compétitif devant les fonds euros. Une fermeture au bout de 6 ans réduit fortement les intérêts accumulés et les droits à prêt. Dans cette situation, sauf besoin urgent d’argent, garder le PEL au moins 10 ans reste souvent la meilleure option.
Sur 10 ans, un PEL combine un rendement garanti, une épargne disciplinée et un droit à prêt qui peut renforcer sa valeur économique. Le gain final dépend du taux de la génération, du rythme des versements et de l’usage éventuel du prêt. Pour un épargnant qui recherche la sécurité, de la visibilité et la préparation d’un futur projet immobilier, le PEL reste ainsi un support solide et prévisible sur une décennie.